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张家齐:调控重心应转向“去成本化”
时间:2012-05-04   点击:
    近期,随着各地普通住宅认定标准、住房公积金政策的放宽和首套房优惠利率的重启,政策重心显现出调整迹象,对刚需置业需求降低购房成本的实质性支持逐渐明朗。经历了两年的“去投资化”调控后,房价暴涨的重要因素之一“投机炒作”基本得到控制;而另一个更突出的问题:房价构成中的刚性成本过高,将延缓房价调控效果的进一步显现,房价“去成本化”应成为楼市调控的下一个重心。
  
  房价构成中有四大显性成本:土地出让费、开发税费、二手房交易税费、房贷利率。其中比例最大的应是土地成本,无法统计确定的数据,但业界一直有各种版本,最高的说法是比例达到七成,地价推高房价已是公论;开发环节的税费已经被开发商晒过很多年了,如央视曾报道称,一位郑州的开发商提供的一份房地产成本清单显示,各级行政部门的税费在当中占了20%。这两项加起来,理论上已经占到了当前房价成本的九成,政策操作空间很大。
  
  如何让“价高者得”的出让模式回归理性?各地有一些试探性的政策,如:限地价竞房价、限房价竞地价等,但此问题一直无明确的共识;而捆绑保障房出让土地是否推高了房价成本的争议也未平息。由于此前政策的重心一直是“去投资化”,各方关于土地出让方式改革的讨论近两年被搁置,亟待重启。业界透露,由于土地市场成交压力增大,地方政府热衷“价高者得”式拍卖的热情近期反而有所升温。
  
  在商品房的开发环节中,据媒体报道,和15年前比,林林总总的税费增加了30%,不仅收费项目在增加,收费标准也在升高。15年间是如何升上去的?能否按图索骥,找到降回去的办法?
  
  在商品房的交易环节,有人近期针对某城市的税费成本算了一笔细账,得出的结论是:将一套100万元的房子卖掉,能拿到手的钱只有66万,各种交易费用达到34万元,超过总价的三成。其中一个很重要的原因是,房价明显上涨了,但是普通住宅的价格范围认定标准没有与时俱进,导致大多数房产交易均需按照高档住宅缴税。
  
  此外,由于“去投资化”的政策导向需要,二手房交易环节税费近两年一直在加码。而按照发达国家通过增加持有成本,降低交易成本抑制投机炒作的成熟经验,当前国内商品房市场持有环节成本缺失,用交易环节税费顶替的逻辑合理性是有待商榷的。
  
  关于银行房贷利率“暴利”的关注已经很多了,应该无需多言,而目前优惠利率也已经重启,虽然银行的执行门槛还是比较高,但趋势已经确立;公积金购房的条件也在放宽,住建部重大的改革正在调研,尤其对于首套刚需而言,“去成本化”的政策导向实际上已经初步显现了。
  
  在不同的阶段,政策应有不同的侧重点,当前楼市的短期投机性需求基本已经停滞,长期投资者对于房价的影响有限,目前也受到了明显的抑制。房价“合理回归”的下一个阻力在于“成本”,让房价成本回归合理,让开发商利润回归合理,是总理在两会期间对房价调控特别指出的两个前提之一,是对刚性需求者最实质的支持,也是让楼市走向健康的必由之路,调控重心应尽快调整过来。
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