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郑州房价压力测试
时间:2011-12-06   点击:
 

沸沸扬扬的“降价潮”正从一线城市向二三线城市蔓延,在一片降价的预期声中,11月郑州楼市也提前进入了“冬季”。面对严峻的市场形势,降与不降对于开发商来说已经不是一个问题,降多少、如何降才是问题的关键。历史经验告诉我们,在某一种声音高过一切的时候,理性的思考注定是没有市场的。但楼市需要真相。透过喧嚣的降价声,人们其实需要冷静地思考:郑州房价下降的幅度和空间到底会有多大?

    郑州房价 总体平稳

    现实


    楼市降价潮蔓延的大势下,郑州10月份的价格虽然也有微幅下降,但总体运行较为平稳,郑州市场上也并未出现大面积的降价潮。

    来自郑州市房管局官方网站的数据显示,从7月开始,郑州商品住宅的均价就开始僵持中低调下滑。郑州6月份均价为6724元/平方米,7月份均价6676元/平方米,8月6623元/平方米,9月6549元/平方米,进入10月,住宅均价为6493元/平方米,虽然一路跌入了6500元/平方米的大关,但总体来讲,每个月的下滑幅度都微乎其微,四个月的价格总体仅有231元的跌幅,仅下降了3.4%。从以上数据,不难看出,虽然市场交易遇冷,但是郑州房价相对来说还是比较坚挺的,并没有出现大幅下降。

    竞合地产研究院的监测结果印证了这一点,根据该机构监测数据:11月份郑州市辖区及周边郊县的近100个项目中,有八成以上的楼盘价格持平,价格下降的楼盘仅在10%左右,另有少数项目价格还有一定幅度的上涨。房价上下活动的幅度均在1000元/平方米以内,同时降价明显的楼盘,一般都是尾盘。同时不少新盘在开盘时定价更为理性,调低了对市场的预期,低价入市。这些楼盘以后即使下降,幅度也不会很大,这更有利于房价的稳定。

    竞合地产董事长王东认为“目前郑州市场上的降价仍属个别行为,不论是从降价的幅度上来看,还是从降价的楼盘数量来看,都不足以对整个市场造成很大的影响。”

    郑州房价 能降一成

    预测


    虽然目前郑州房价运行趋稳,但也在下降轨道之中,由此产生的观望,不难理解。那么郑州房价的下行会走到什么样的程度呢?郑州房价泡沫到底有多少呢?多数人的观点是,郑州房价大降的可能性微乎其微,但下降10%的可能性还是有的。

    郑州不少业内人士认为,未来郑州房价下降幅度不会很大。从市场销售数据来看,整体市场销量萎缩四成多,但是价格没有跳水,足以说明郑州市场价格相对成熟,震动的可能性不大。

    河南省房地产协会副秘书长、河南地产商会投资股份有限公司总经理赵进京表示,郑州目前的开发商利润一般达不到20%。而相关数据显示,在中部六省省会城市里,郑州的商品住宅均价的降幅是最小的,这也反映了市场泡沫没那么大。

    “与同等城市相比,目前郑州房地产行业还是比较健康的,在市场供求关系的调节下,房价上下波动也是一种正常现象。从长远来看,郑州楼市前景是利好的,将呈螺旋式上升发展。”郑州一家房产开发公司的高层管理人士认为,郑州房价泡沫并没有想象中的严重,不会像中国人民大学经济研究所预测的那样大降20%,也不会像一线城市那样,出现30%~40%的降幅,但在严厉的调控政策压力下,郑州房价下降10%的可能性还是有的。

    房价下行 空间有限

    计算


    空口说白话显然没有说服力,要预测房价降幅,必然要对房价成本进行相对精确的计算。

    郑州一位业内人士给记者算了一笔账,现在郑州一亩土地的地价在500万元左右,按一般容积率3~3.5计算,楼面地价在2100元~2500元/平方米左右;以这样的容积率,只能建高层,现在高层住宅的建安成本每平方米为2200元左右;而政府征收的各种税费、配套费,摊到房价中,每平方米约1500元。将这3项成本相加,郑州楼盘的成本价在5800元/平方米~6200元/平方米左右。按郑州市房管局公布的数据,郑州10月份商品住宅的均价为6493元/平方米。考虑到房管局的数据中包含了保障房的因素,真正的市场价位比公布的数据每平方米高出1000元左右,即7500元/平方米。剔除上述3项成本后,开发商每平方米的赢利空间在1300元~1700元。但这仅仅是毛利润,如果扣除员工工资、销售提成、管理成本、资金成本、营销费用等,一般楼盘的利润也就10%~20%。

    当然,这里说的是一般情况。由于土地成本、建安成本、销售定价有差异,部分楼盘的利润可能高于这一比例,当然部分楼盘也有可能低于这一比例。

    具体到个案。以刚刚开盘阳光城为例,该楼盘首批房源开盘均价为6900元/平方米,部分8楼以下房源,价格在6600元/平方米,而据该楼盘营销负责人透露,阳光城的成本价就在6000元/平方米左右,定价并不高。“在现在的市场状况下,开发商对利润没有过高希望,开盘赚个人气就行。”这位负责人说。

    郑州房价 不会大降

    观点


    一位业内开发商表示,与一线城市动辄每平方米两三万元的房价相比,郑州房价泡沫要小很多,所以,降价的空间也就相对较小。

    竞合地产董事长王东说:“郑州房价的下降绝不会一蹴而就大幅直落,因为伴随着通货膨胀,CPI居高不下,郑州市场上建材、人工等各建筑成本一路飙升,而且房企昔日拿地价格相对颇高,房企税费负担较为沉重。” “如果郑州房价真正下降20%,那么郑州的房地产企业将倒闭30%。”某位业内人士说,郑州的房地产市场泡沫远不及那些一线甚至二线城市,而且郑州市场需求旺盛,大降价的可能性微乎其微。他说,如果出现大幅降价,可能会引发公司资金链断裂,带来一系列问题,开发企业、银行、相关行业都将受牵连。 当然,涉及具体楼盘,也要具体分析。竞合地产董事长王东表示:“郑州市降价的区域性差别还是较大的,市区中心地段的楼盘抗跌性较强,一方面是因为当初拿地的成本高,另外一方面郑州市作为河南唯一的一个超级大都市,目前正处在快速发展的阶段,长期的商业利好促成中心区价值高涨;而郑东新区和一些边缘区域的房价泡沫较严重,将来降价幅度可能会较大。”(摘自大河房产网)

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